Всяко трето жилище в България се купува с ипотечен кредит, сочи статистиката. С интереса към инвестиция в недвижим имот, нарастна и интересът към предложенията на кредитните институции, които отпускат дългосрочни кредити срещу ипотека на недвижим имот (апартамент, къща, урегулиран поземлен имот и т.н.) .

Тези кредити се отличават с голямото си разнообразие – тип на погасителния план, валута, лихвен процент, метод за определяне на кредитоспособността и др. Размерът на кредитите зависят от оценката на ипотекирания имот - различните банки финансират между 70% и 100 % от стойността на сделката. Някои банки искат доказване на дохода на кредитоискателя/ите, за други не е наложително, но често лихвените проценти са по-високи.

Различни са критериите за оценка на платежоспособността на кредитоискателя/ите, отнасящи се за основните им доходи. Обикновено 100 -150 лв. трябва да е минималния доход на член на семейството след плащането на месечната вноска по кредита. Ипотеката се изплаща за максимален срок от 20 до 30 години, като има ограничение за максималната възраст, която кредитоискателя/ите ще достигне/ат по време на срока на кредита - 58 до 65 години. Много банки предлагат по-добри условия при превод на заплатата или плащане на битови сметки през финансовата институция, отпуснала ипотечния кредит.

Ипотечните кредити могат да бъдат целеви и нецелеви. Целеви са кредитите за покупка на недвижим имот, за строителство, за ремонт и довършителни работи и за рефинансиране на друг ипотечен кредит. Обект на кредитиране при жилищен кредит може да бъде както готов недвижим имот, така и такъв в процес на строителство. Усвояването на средствата може да става еднократно и на части. Кредитът за строителство се отпуска за строителство на еднофамилни къщи, като средствата се отпускат на части. Банките изискват кредитополучателят да бъде собственик на терена, който ще се застроява. Обезпечение по този кредит може да бъде както обектът на строителство, така и друг недвижим имот. Търговските банки предоставят и кредити за ремонт и/или довършителни работи на недвижим имот, като обезпечение по кредита може да бъде както имотът, който ще бъде ремонтиран или подлежи на довършителни работи, така и друг недвижим имот.

Кредитните институции предоставят и потребителски ипотечни кредити, наречени нецелеви ипотечни кредити. Отново се прави ипотека на недвижим имот, но банките предоставят средства, без да се интересуват от тяхното предназначение.

Според погасителния план ипотечните кредити могат да бъдат с анюитетни или намаляващи вноски, със сезонни вноски, със собствен погасителен план и без погасителен план за определен период от време.

Според друга характеристика може да се изисква или не документално доказване на доходите на кредитоискателя.

Според типа на договорената лихва може да бъде ипотечен кредит с плаващ или фиксиран лихвен процент, както и комбинация от двата типа.

Лихвите могат да бъдат фиксирани или плаващи. Фиксираната лихва договорена при сключването на договора за кредит остава неизменна през целия период на изплащане на кредита. Плаващата лихва се състои от база, определена от банката, и надбавка, конкретизирани в договора за кредит. За база могат да служат общоприети индекси като: основния лихвен процент, софибор и леониа на БНБ, Euribor, Libor, както и базови лихвени проценти, определяни от самите банки. Следователно при промяна на базата се променя и лихвения процент, с които се олихвява кредита.

Общата сума на лихвите, платени за целия срок на кредита зависи от размера на лихвения процент, срока на кредита и типа на погасителните вноски. При анюитетните погасителни вноски сумата на общо изплатените лихви е по-голяма от лихвите, които ще се заплатят при същия размер на кредита, същият лихвен процент и същия срок, но при погасителен план с намаляващи вноски. Лихвите зависят и от валутата на кредита. В повечето случаи лихвите по кредити в евро са по-ниски от лихвите по кредити в лева. Масово се предлагат кредитни продукти с два лихвени процента – един по-нисък или без лихва за начален период (обикновено до 6 месеца) и по-висок лихвен процент за остатъчния период. При сключване на договор за кредит трябва да се обърне внимание не само на размера, но и на типа на лихвата, както и на възможността за предоговаряне на лихвените условия.

Освен договорената лихва, която безспорно е най-важния елемент от цената на кредита, банките събират и различни такси, изискват застраховка на ипотекирания имот и застраховка живот на кредитоискателя в полза на банката. Застраховките могат да бъдат „Злополука”, „Живот” или имуществена - за сметка на банката или за сметка на кредитоискателя. Цената на застраховката зависи от възрастта на кредитоискателя, сумата на кредита, срока на погасяване и здравословното състояние на клиента. Тарифните числа варират в много широк диапазон от 0,15 до 4%, като за кредитоискател на 35 години, кредит до 20години и сума на кредита - 50000 лева са около 0,3% - 0,5% годишно. Застрахователен договор се сключва за целия период, като най-добри са застраховките, при които застрахователната сума се намалява с намаляването на дълга.

Обикновено банките изискват покриване на всички рискове за ипотекирания имот, включително и заметресение чрез имуществена застраховка. Цената на застраховката зависи от вида на имота (жилище, офис, ателие), типа на конструкцията, общото състояние на имота и земетръсната зона в която се намира. Застрахователният договор е годишен, като се подновява всяка година от срока на кредита.

При ипотечните кредити банките начисляват еднократни и годишни такси. Таксата за кандидатстване (обработка на документи) за ипотечен кредит е еднократна и варира от 10 до 200 лева. Начислява се от почти всички банки. Заплаща се при подаването на документите за кредит и при неразрешен кредит не се връща. При някои банки таксата е разделена на две такси за кандидатстване и за оценка на дохода, но същността и на двете такси е една и съща.

Всички банки изискват плащане на еднократна такса за управление (усвояване) на кредит. Тя може да бъде фиксирана сума или процент от разрешения кредит. Размера и е от 0.5 до 2% от стойността на кредита. Начислява се и се събира при разрешен и отпуснат кредит върху пълния размер на кредита.

При ипотечните кредити се плаща годишна такса за управление (обслужване) , която е фиксирана сума, процент от остатъка на главницата или комбинация от двете. Размерът й е от 0.1 до 0.5% от остатъка по главницата и до 100 лв. при фиксирани суми. Банките начисляват и други такси: такса ангажимент – за времето на разрешен, но не усвоен в срок кредит; такса за оценка на имота; такса за предсрочно погасяване – 2-5% от остатъка по главницата при пълно предсрочно погасяване или от предсрочно погасената сума; такса за предоговаряне на условията на кредита - ако е предвидена такава възможност в договора; месечна такса за разплащателна сметка, обслужваща кредита и др. При учредяване на ипотеката се заплащат нотариална такса и такса за вписване на ипотеката.

Ето няколко примерни оферти:
СЖ Експресбанк предлага нецелеви ипотечен кредит за минимум 5000 лв или равностойността в щ. долари или евро за максимум 70% от пазарната оценка на ипотекирания недвижим имот. Кредитът се погасява на равни месечни вноски за срок от 3 до 15 години. Лихвеният процент е свързан с базисния процент на Сосиете Женерал Експресбанк плюс надбавка.
Банка Алианц България предлага универсален ипотечен кредит със срок 15 години. Максимален размер - 100 000 евро, но не повече от 60% от оценката на имота при лихви в лева и евро - от 7.90 до 8.85%.
Освен потребителски кредити за текущо потребление, Банка ДСК предлага и ипотечен кредит с удостоверяване на доход и с обезпечение жилищен имот. Предимство на офертата е минимален лихвен процент за първоначалния срок или за гратисен период. Условието на банката е след приспадане на месечната погасителна вноска по искания кредит да останат минимум 100 лв. на член от семейството. Годишният лихвен процент по ипотечни кредити, без "обследване на дохода" е 10,99 % при обезпечение жилищен имот и 12.99% при обезпечение нежилищен имот.
Банка Пиреос България предлага потребителски кредит с ипотека до 200 000 лева или равностойността в евро за суми до 75% от пазарна стойност на недвижимия имот. Срокът на погасяване е до 20 години, а обезпечението: ипотека върху жилището, което е предмет на сделката или върху друг недвижим имот, собственост на кредитополучателя или трето лице. Лихвеният процент е плаващ, а погасяването става на равни или намаляващи месечни вноски.
Инвестбанк отпуска ипотечни кредити за потребление в лева, евро или щатски долари. Кредитите са до 70% от пазарната оценка на недвижимия имот за обезпечение, а лихвеният процент е най-нисък за кредити над 10 години- 9.90%. Максималният срок е до 20 години. Банката поставя изискване срокът на кредита да не надхвърля времето, което остава на кредитоискателя до пенсия. Не се изисква доказване на доход.
ОББ отпуска потребителски кредити срещу ипотека на недвижим имот до 70 000 лв. Максималният срок на заемите е 10 години, а лихвеният процент е 12.75% годишно. От кредитоискателите банката изисква постоянно местожителство в България; да са на възраст, която да не надвишава 70 години към крайната дата на погасяване на кредита; месечната погасителна вноска е до 50% от нетния месечен доход. След изплащане на месечната вноска да остават по 100 лв. за пълнолетен член на семейството и 50 лв. за всяко дете до 18 год.
Райфайзенбанк предлага потребителски кредити в лева и евро, обезпечени с ипотека. Минималният размер на кредита е 1000 лева за срок от минимум 1 година. Няма ограничение за максималната сума, която може да бъде погасена за срок от 25 години.

Алтернативи на банковите ипотечни кредити се предоставят от небанкови финансови институции. Предлага се и финансов лизинг на недвижими имоти. Ипотечните кредити от небанкови институции са новост за българския пазар. При тях има по-добра гъвкавост при разрешаването на кредити, липсват ограничения, свързани с целта на кредита и документалното доказване на доходите на кредитоискателя. Недостатък е по-голямото оскъпяване в сравнение с класическия банков ипотечен кредит. Условията на кредита са индивидуални за всеки един кредитоискател. Лихвените равнища са в размер 7,8% плюс рискова надбавка. Не се начисляват други такси и комисионни. Тенденциите са за увеличаване на броя на фирмите, предлагащи такова кредитиране. Финансовия лизинг на недвижими имоти е реална алтернатива на ипотечния кредит за покупка на недвижим имот. Цената на недвижимото имущество, придобито чрез финансов лизинг е съизмерима с цената на същото придобито чрез ипотечен кредит. Разликата е в същността на лизинговия договор. При кредита собствеността не се прехвърля, а при лизинга недвижимият имот е собственост на лизингодателя до пълното изплащане на лизинговите вноски, когато се прехвърля на лизингополучателя. Договори за финансов лизинг на недвижими имоти се сключват от дъщерните лизингови дружества на много от банките. Лихвите в повечето случаи се определят строго индивидуално в зависимост от особеностите на клиента. Минималното самоучастие е от 10% до 25%.

Не толкова популярни, но все пак реална пазарна алтернатива са формите на колективна инвестиция чрез взаимните фондове. При тях голяма група хора обединяват своите капитали с цел съвместно инвестиране в ценни книжа. Всеки може да си купи акции или дялове от взаимен фонд и по този начин да участва в един общ портфейл от инвестиции, управляван от професионален екип експерти. Създаденият портфейл от ценни книжа отговаря на предварително определени от взаимния фонд инвестиционни цели и стратегия. Дружеството инвестира набраните средства, като получените печалби и загуби се разпределят пропорционално на всички инвеститори във взаимния фонд.

Най-сериозното предимство при този вид инвестиции е участието на опитни финансови анализатори, чиято цел да се получи висока ликвидност за акционерите като се намали максимално системния риск при инвестирането в активи. Взаимните фондове са задължени по закон да поддържат отчетност за набирането и изразходването на паричните средства. Дейността им се контролира от Комисията за финансов надзор и банката- депозитар и това прави инвестицията прозрачна. От друга страна физическите и юридическите лица не дължат данъци за доходите, реализирани от сделки с дялове/акции на взаимни фондове, сключени на регулиран български пазар на ценни книжа, включително при обратното им изкупуване от съответните фондове. При този вид инвестиция трябва да се има предвид, че стойността на акциите (дяловете) и доходите от тях могат да се понижат. Печалбата не е гарантирана и инвеститорите поемат риска да не възстановят инвестициите си в пълния им размер. Друг особеност е, че инвестициите във взаимни фондове не са гарантирани и от държавата.

В края на 2004 година дружество „БенчМарк Фонд Имоти” получи лиценз от Комисията за финансов надзор за набиране на финансов ресурс за инвестиции в недвижимости. „БенчМарк Фонд Имоти” е регистрирано с капитал 500 хил. лв. Предметът на дейност на дружеството включва набиране на средства чрез издаване на ценни книжа и последващо инвестиране на набраните средства в недвижими имоти, учредяване на вещни права върху тях, извършване на строежи, подобрения и обзавеждане, с цел предоставянето им за управление, отдаването им под наем, лизинг или аренда и/или препродажба. В устава на дружеството са заложени две основни инвестиционни цели: представяне на възможност на акционерите да инвестират в недвижими имоти на принципа на разпределение на риска помежду им и запазване и нарастване на стойността на инвестициите на акционерите чрез реализиране на стабилен доход при балансирано разпределение на риска. Инвестиционната стратегия на дружеството се основава на принципа на получаване на оперативни доходи от експлоатация на недвижими имоти под формата на наемни и/или лизингови вноски. Така се формира стабилен „портфейл на оперативния доход” при балансирано разпределяне на риска за акционерите и кредиторите, включително и от промени на валутни курсове.

Финансов ресурс за инвестиции в недвижимости набира и друго дружество със специална инвестиционна цел - "Фонд за недвижими имоти България”. Зад него строят големи проекти в строителството на бизнес и жилищни сгради, дружеството купува недвижимости и дори земеделски земи.
„ Фонд за недвижими имоти България" е регистриран през пролетта на 2005 година.

Разнообразието на банкови продукти и възможности за ипотечно кредитиране могат да объркат всеки потребител. Удобна възможност за спестяване времето на потребителите са безплатните on-line форми в интернет сайтове за получаване на различни предложения от банки. Много възможности за предварително ориентиране в офертите на банките предлагат и различните кредитни калкулатори достъпни в интернет.